案情简介

       居住在某小区的刘某的同一栋楼的邻居阳台刚装修完毕，外墙面便突然脱落砸坏了刘某停在楼下的车。但物业和邻居相互推脱，谁都不愿赔偿。最终，东城法院认定，掉落物所属外墙面为业主共有部分，判决物业公司赔偿刘某相应损失。       

        经法官现场勘察，涉案建筑物外墙面表面斑驳，存在多处墙体脱落现象。脱落部位位于陈某房屋地面至阳台的延伸处，结合物业公司提交的建筑物标准平面图，该部位应属于业主共有部分。东城法院经审理认为，建筑物、构筑物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

       首先，涉案建筑物脱落处系建筑物外墙面，其对应部位系涉案建筑物房屋地板延伸处，系该建筑物原有部分，并非住户自行封堵添附部分，故脱落处所属外墙面应属于业主共有部分。物业公司作为涉案建筑物的建设单位及物业管理单位，向业主收取物业费，其负有就建筑物共有部分维修、管理的义务。

       其次，原告刘某所有的车辆被涉案建筑物脱落的外墙面砸坏，物业公司应对其损失承担赔偿责任。结合已查明的事实，物业未提交证据证明其尽到了维修、管理义务，亦未提交证据证明其曾就涉案建筑物的外墙维修问题向业主或业主大会征求意见。

       关于物业公司抗辩表示其在事发地点张贴提示牌，其提示牌并未写明禁止停车，结合案涉小区无专用停车位、多名业主在停车地点周围停车的情况，法院认为，物业公司仅张贴提示牌的行为难以认定其尽到了足够的提示义务及积极的管理义务，不能因此证明不存在过错。综上，物业公司应就因涉案建筑物墙皮脱落导致受害人所有的车辆受损承担赔偿责任。

       被告陈某系小区业主，对建筑物业主共有部分不负维修、管理责任，原告亦未提交证据证明其封装阳台的行为与墙皮脱落具有因果关系，故原告要求陈某就其车辆修理费承担连带赔偿责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

       最终，东城法院判决物业公司赔偿刘某车辆维修费2000元。一审判决后，物业公司不服，提起上诉，二审驳回。该案现已生效。

法官释法

       本案审理法官介绍，《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，物业公司作为涉案建筑物的建设单位及物业管理单位，对建筑物共有部分负有维修、管理义务。根据法律规定，建筑物的外墙应属于建筑共有部分，相应的维修应当由管理人承担。物业公司虽称其张贴提示牌、并提醒业主加强防范，但并未及时发现危险、消除隐患，致使原告车辆被砸，物业公司对此具有过错，应承担赔偿责任。

法官提示

       法官提示，物业公司负有接受业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的义务，对外墙面等业主共有部分应当做好维护保养，及时排查风险隐患，一旦发现建筑物外墙面存在松动、脱落，应予足够重视，做好相应的提示，如设置警示标志、拉设警戒线等，并及时启动维修程序。仅以张贴安全标识的方式提示居民，难以解决根本问题，且存在较大的安全隐患，如遇维修基金不足，应尽快提请业主大会讨论确定维修方案。

      法官也提醒，在日常工作中，物业公司应加强对从业人员的安全培训，明确物业管理职责。物业公司也要建立安全管理工作机制，有条件的应配备专人对小区进行定期安全巡视，对于日常工作中发现的安全隐患做到及时处理、有效管理。

      本文转自“北京东城法院”公众号，在此表示感谢。