一.未建设工程规划许可证，租赁合同无效。

承租人存在的风险：

1、出租人主张合同无效，要求收回房屋；

2、承租人返还房屋，支付占有使用费；

3、承租人承担合同无效的过错责任，房屋装修、装饰、搬迁损失不能得到完全补偿。

相关法律：《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

应对措施：租赁合同签约前要求出租人出示不动产权证、建设工程规划许可证明，或者找专业房产纠纷律师进行咨询。

二、房屋出租前存在查封、抵押情况。

承租人风险：房屋在出租前已经被查封或抵押房屋，事后房屋所有权发生变更的，新的房屋产权人不受原租赁合同条款的约束，承租人的租 赁利益无法的得到保障。房产律师会根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

应对措施：1、租赁合同签订前去房管部分查询房产档案，确认不存在抵押、查封情形；2、实行优先购买权或参与房产竞拍取得房屋产权；3、在合同中明确约定房屋不得存在抵押、查封情形，否则属于违约，承租人可以解除合同并要求赔偿损失，寻找房产律师咨询。

消防验收

法律风险：

1、应取得消防验收未取得的，承租人可解除合同。

2、违法《消防法》拒绝整改，导致严重后果，可能承担刑事责任。

法律依据：第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

《刑法》第一百三十九条 【消防责任事故罪】违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役;后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

应对措施：1、租赁合同签约前，确认房屋已经经过消防验收，寻找北京房产律师。

对于经营中存在的消防安全隐患及时整改并制定应急方案。遇到上述房屋合同纠纷请找儒德律师，北京儒德律师事务所成立于2008年，是经北京市司法厅批准成立的市司法局直属合伙制律师事务所，曾多次获得区、市级“优秀律师事务所”、“先进集体”等称号。同时儒德拥有大量具有深厚的法学理论基础和丰富的法律实践经验的资深专家律师，专注于婚姻继承，合同纠纷，房产纠纷，刑事辩护，交通事故，劳动仲裁咨询，企业法律顾问服务，等多个业务领域。近年来成功代理了多起在全国产生影响的典型案件，受到法律界和国内重要媒体的关注。